월세 계약, 이 '월세 특약' 모르면 보증금 잃습니다! (필수 체크 6가지)

월세 계약, 특히 보증금이 큰 반전세나 월세 계약을 앞두고 있다면 ‘표준 계약서’만 믿어서는 안 됩니다. 법적으로는 문제가 없는 표준 계약서라 할지라도, 임대인과 임차인 간의 구체적인 약속이나 잠재적인 위험을 모두 막아주지는 못하기 때문입니다.

이때 빛을 발하는 것이 바로 ‘월세 특약’입니다. 계약서의 ‘특약 사항’란에 기재되는 이 몇 줄의 문구가, 수천만 원에서 수억 원에 달하는 당신의 소중한 보증금을 지키는 가장 강력한 방패가 될 수 있습니다.

하지만 어떤 월세 특약을 넣어야 할지 막막한 분들을 위해, 부동산 전문가가 강력하게 추천하는 필수 월세 특약 조항들을 정리했습니다.

1. 월세 계약, ‘특약’이 왜 중요할까요?

월세 계약 시 우리는 ‘보증금’이라는 큰돈을 임대인에게 맡기게 됩니다. 이 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 세입자는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이라는 법적 권리를 확보해야 합니다. 이는 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 통해 이루어집니다.

하지만 법의 허점을 이용하거나, 임대인의 재정 상태가 급격히 악화될 경우, 세입자는 보증금을 떼일 위험에 처하게 됩니다. 표준 계약서에는 이러한 세세한 위험까지 방지하는 조항이 부족합니다.

따라서, 잠재적인 모든 위험을 차단하고 임차인의 권리를 명확히 하기 위해 특약 사항을 꼼꼼하게 작성하는 것이 무엇보다 중요합니다.

2. [필수] 대항력 확보를 위한 핵심 특약 (근저당권 설정 방지)

가장 중요하고, 또 많은 분이 우려하시는 부분입니다. 세입자의 대항력(전입신고 + 이사)은 법적으로 ‘익일 0시’ 즉, 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.

[위험 상황]

세입자가 11월 5일에 이사하고 전입신고를 마쳤습니다.

하지만 악의적인 임대인이 바로 그날(11월 5일) 은행에서 주택담보대출을 받고 근저당권을 설정해버립니다.

[결과]

근저당권 효력: 11월 5일 (등기 접수 시)

세입자 대항력: 11월 6일 0시

세입자는 근저당권보다 후순위로 밀려나게 되어, 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다.

이 최악의 상황을 막기 위한 월세 특약 조항은 다음과 같습니다.

[추천 월세 특약 조항 ①]

“임대인은 임차인의 잔금 지급일(또는 이사일) 당일 및 익일까지 본 부동산에 대하여 근저당권 설정 등 일체의 권리 변동을 발생시키지 않는다. 임차인의 전입신고 및 확정일자 효력 발생(익일 0시) 전까지 등기부등본 상 어떠한 권리 변동도 없어야 한다. 만일 이를 위반할 경우 본 월세 계약은 즉시 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 즉시 보증금 전액을 반환하고 계약금의 배액을 손해배상금으로 지급한다.”

이 특약은 임대인이 세입자의 대항력 확보 시점 이전에 추가 대출을 받는 행위를 원천적으로 차단하는 가장 강력한 조항입니다.

3. 보증금 안전하게 지키는 특약 (체납 확인)

집주인의 세금 체납도 보증금에 큰 위협이 됩니다. 국세나 지방세는 세입자의 확정일자보다 우선 변제될 수 있기 때문입니다. (당해세 등)

계약 당시에는 등기부등본이 깨끗했더라도, 임대인이 세금을 체납했다면 경매 시 세금이 먼저 배당되어 세입자의 보증금 순위가 밀릴 수 있습니다.

[추천 월세 특약 조항 ②]

“임대인은 계약 시 국세 및 지방세(재산세 등) 체납 사실이 없음을 고지하며, 잔금 지급일(또는 입주일)까지 체납이 없을 것임을 확인한다. 임차인이 요구할 시 관련 증명서(납세증명서 등)를 발급받아 확인에 협조한다. 만약 계약 후 잔금 지급일 이전에 체납 사실이 확인될 경우, 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.”

이 월세 특약 조항은 임대인의 세금 문제를 미리 확인하고, 문제 발생 시 계약을 안전하게 파기할 수 있는 근거가 됩니다.

4. 골치 아픈 ‘수리비’ 분쟁 막는 월세 특약

월세 거주 중 가장 빈번하게 발생하는 분쟁이 바로 ‘수리비 부담’ 문제입니다. 보일러가 고장 났는데, 싱크대에서 물이 새는데, 누가 고쳐야 할까요?

민법상 임대인은 임차인이 목적물을 사용하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무(수선 의무)가 있습니다. 즉, 보일러 고장, 배관 누수 등 주요 설비의 하자는 임대인이 수리하는 것이 원칙입니다.

하지만 전구 교체, 샤워기 헤드 교체 등 간단한 ‘소모품’은 임차인이 부담하는 것이 관례입니다. 이 ‘관례’의 범위가 애매하여 다툼이 생깁니다.

[추천 월세 특약 조항 ③]

“주요 설비(보일러, 배관, 누수, 전기 설비 등)의 중대 하자는 임대인 부담으로 즉시 수리한다. 단, 임차인의 고의나 과실로 인한 파손 및 전구, 샤워기 헤드 등 통상적인 소모품 교체 비용은 임차인이 부담한다. 입주 시 모든 설비의 정상 작동을 확인하며, 입주 전 도배, 장판 등의 상태를 사진으로 기록하여 보관한다.”

이 월세 특약은 양측의 책임을 명확히 하여 불필요한 감정 소모를 줄여줍니다. 특히 ‘입주 시 상태 사진 기록’은 퇴실 시 원상복구 문제와도 직결되므로 반드시 필요합니다.

5. 퇴실 시 ‘원상복구’ 범위 명확히 하는 특약

“나가실 때 전부 원상복구하고 나가세요.”

임대인의 이 한마디에 세입자는 혼란에 빠집니다. 내가 뚫지도 않은 못 자국, 살면서 자연스럽게 변색된 벽지까지 모두 물어내야 할까요?

정답은 ‘아니오’입니다. 판례는 ‘통상적인 마모(통상 손모)’ 즉, 세입자가 정상적으로 사용했음에도 불구하고 시간의 흐름에 따라 발생하는 마모나 손상은 원상복구의 대상이 아니라고 봅니다.

하지만 ‘정상적인 사용’의 기준이 모호합니다. 따라서 이를 구체화하는 월세 특약이 필요합니다.

[추천 월세 특약 조항 ④]

“임차인은 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손·훼손을 제외하고, 통상적인 사용에 따른 마모(벽지 변색, 가구 배치에 따른 바닥 눌림 등)에 대해서는 원상복구의 책임을 지지 않는다. 입주 시 촬영한 사진을 기준으로 원상복구 범위를 정한다.”

만약 반려동물 사육을 허용하는 경우, “반려동물로 인한 훼손(긁힘, 냄새 등)은 임차인이 도배, 청소 비용 등을 부담하여 원상복구한다”와 같이 구체적인 조항을 추가하는 것이 좋습니다.

6. 중도 퇴실 시 중개수수료 부담 조항

계약 기간을 채우지 못하고 이사해야 하는 상황은 누구에게나 발생할 수 있습니다. 이때 발생하는 ‘중개수수료’는 원칙적으로 계약 당사자가 아닌, 새로운 계약을 원하는 사람이 부담해야 합니다.

즉, 계약 기간 중 세입자가 먼저 퇴실을 원할 경우, 관례적으로 기존 세입자가 임대인을 대신해 새로운 세입자를 구하는 중개수수료를 부담해왔습니다.

이 관례를 명확히 하는 조항을 넣어두면, 임대인이 계약 만료 시점에 맞춰 새 임차인을 구하지 않고 버티는 상황 등을 방지할 수 있습니다.

[추천 월세 특약 조항 ⑤]

“임차인이 계약 기간 만료 전에 중도 퇴실할 경우, 임차인은 새로운 임차인을 주선하고 중개수수료를 부담한다. 단, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거부할 수 없다.”

7. 마무리: 꼼꼼한 월세 특약이 최선의 방어입니다

월세 계약서는 단순히 거주 공간을 빌리는 서류가 아니라, 나의 소중한 보증금을 지키는 ‘법적 방패’입니다. 표준 계약서만 믿고 안일하게 생각하다가, 예기치 못한 분쟁에 휘말려 시간과 돈, 감정을 낭비할 수 있습니다.

오늘 살펴본 5~6가지 필수 월세 특약 조항을 바탕으로, 본인의 상황에 맞는 내용을 꼼꼼하게 챙기시길 바랍니다.

부동산 중개인이나 임대인이 “원래 다 이렇게 한다”, “유난스럽게 군다”고 말하더라도 주눅 들지 마십시오. 계약서에 서명하는 순간 모든 책임은 본인에게 돌아옵니다. 정당한 권리를 요구하고, 명확한 월세 특약을 기재하는 것이야말로 가장 현명한 세입자의 자세입니다.

월세 계약, 이 ‘월세 특약’ 모르면 보증금 잃습니다! (필수 체크 6가지)