월세 전세 첫 계약? 등기부등본무료 열람으로 사기 예방하는 법

1. 내 보증금, 괜찮을까? 첫 부동산 계약의 두려움

월세, 전세 혹은 내 집 마련(매매)을 처음 준비하다 보면 설렘도 크지만, 두려움도 앞섭니다. 특히 뉴스에서 심심찮게 들려오는 ‘전세 사기’ 소식은 가뜩이나 복잡한 부동산 계약을 더욱 어렵게 만듭니다. ‘내 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까?’ 하는 걱정은 누구나 하게 되죠.

이때 우리가 스스로를 지키기 위해 확인해야 할 가장 기본적이고 강력한 서류가 바로 ‘등기부등본(등기사항전부증명서)’입니다. 많은 분들이 [등기부등본무료] 발급 혹은 열람 방법을 찾아보시는 것도 바로 이 때문일 것입니다. 이 글은 부동산 계약이 처음인 분들을 위해, 등기부등본을 왜, 어떻게 확인해야 하는지, 그리고 [등기부등본무료] 확인의 정확한 의미는 무엇인지 알기 쉽게 설명해 드립니다.

2. 등기부등본, 도대체 왜 확인해야 할까요?

등기부등본을 한마디로 정의하면 ‘그 부동산의 신분증’입니다.

사람에게 주민등록증이 있듯, 모든 건물과 토지에는 이 등기부등본이 있습니다. 여기에는 해당 부동산의 주소, 면적 같은 기본 정보는 물론, ‘누가 주인인지(소유권)’, ‘은행 대출이나 빚(저당권)은 없는지’와 같은 가장 핵심적인 권리관계가 모두 기록되어 있습니다.

만약 여러분이 계약하려는 집의 등기부등본을 떼보지 않는다면, 다음과 같은 위험에 노출될 수 있습니다.

가짜 주인: 계약하러 나온 사람이 실제 집주인이 아닐 수 있습니다.
빚더미 집: 이미 집값보다 많은 대출(근저당)이 잡혀있어, 집이 경매로 넘어갈 경우 내 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다(일명 ‘깡통전세’).
이중 계약: 나 말고도 이미 다른 사람과 계약이 되어 있을 수 있습니다.

생각만 해도 끔찍하죠. 전세 사기를 피하기 위해 등기부등본무료 확인(열람)은 선택이 아닌 필수입니다. 공인중개사가 “안전하다”고 말하더라도, 계약 당사자인 내가 직접 확인하는 습관을 들여야 합니다.

3. ‘등기부등본무료’ 검색의 진짜 의미 (열람 vs 발급)

많은 분들이 등기부등본무료를 검색하시지만, 아쉽게도 등기부등본을 확인하는 데는 약간의 비용이 발생합니다. 국가 전산망을 이용하는 수수료가 붙기 때문입니다. 하지만 그 비용은 내 보증금의 안전과 비교할 수 없을 만큼 저렴합니다.

‘무료’ 검색의 핵심은 사실상 ‘가장 저렴하게 확인하는 방법’을 찾는 것과 같습니다. 등기부등본 확인 방법은 두 가지가 있습니다.

열람용 (700원): 말 그대로 컴퓨터 화면으로 내용을 ‘읽어보는’ 것입니다. 법적인 효력은 없지만, 계약 전에 집의 상태(주인, 빚)를 확인하는 용도로는 열람용만으로도 충분합니다.
발급용 (1,000원): 직접 출력하여 관공서나 은행 등에 제출할 수 있는, 법적 효력이 있는 서류입니다. 보통 대출을 받거나 소유권 이전 등기를 할 때 사용합니다.

즉, 우리가 전세나 월세 계약 전에 안전성을 체크하는 용도라면, 700원짜리 ‘열람용’을 이용하는 것이 가장 효율적입니다. 이것이 [등기부등본무료] 키워드에 가장 가까운 답변이 될 것입니다.

4. 인터넷등기소: 등기부등본무료 열람 공식 링크 및 방법

등기부등본은 ‘등기소’에 직접 방문해서 발급받을 수도 있지만, 요즘은 대부분 인터넷으로 간편하게 확인합니다. 반드시 아래의 공식 사이트를 이용해야 합니다.

대한민국 법원 인터넷등기소 바로가기

다른 사설 사이트나 앱은 수수료가 더 비싸거나 불필요한 정보를 요구할 수 있으니, 꼭 위 ‘대법원 인터넷등기소’ 공식 사이트를 이용하세요.

[초간단 열람 방법]

사이트 접속 후, 메인 화면에서 ‘열람하기(700원)’ 메뉴를 선택합니다.
계약하려는 집의 주소(소재지번 또는 도로명주소)를 정확하게 입력하고 검색합니다.
결제(신용카드, 계좌이체 등)를 완료하면 즉시 내용을 확인할 수 있습니다.

5. 등기부등본 3가지 핵심: 표제부, 갑구, 을구

등기부등본을 열람했다면, 이제 가장 중요한 ‘내용 확인’ 단계입니다. 복잡해 보이지만 딱 3가지만 기억하면 됩니다. 바로 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’입니다.

1. 표제부 (表題部): 부동산의 기본 스펙

무엇을 보나요? 내가 계약하려는 집의 ‘기본 사실’을 봅니다.
체크포인트:
- 주소: 내가 계약서에 적은 주소와 ‘표제부’의 주소가 토씨 하나 틀리지 않고 일치하는지 확인합니다.
- 건물 용도: ‘아파트’, ‘연립주택’, ‘다세대주택’ 등으로 표시됩니다. 특히 원룸 건물의 경우, ‘다가구주택’인지 ‘다세대주택’인지가 중요합니다. (다세대는 호수별로 주인이 다를 수 있지만, 다가구는 건물 전체가 한 명의 주인입니다.)
- 전유부분: 아파트나 빌라(다세대)의 경우, 내가 계약할 ‘101호’, ‘202호’의 면적이 정확히 나와 있는지 확인합니다.

표제부는 내가 계약하려는 그 집이 ‘물리적으로 맞는지’ 확인하는 단계입니다. 만약 내가 보러 간 집은 201호인데 서류상 201호가 존재하지 않는다면(불법 증축 등), 큰 문제가 될 수 있습니다.

6. 갑구(甲區): ‘진짜 주인’은 누구인가?

‘갑구’는 ‘소유권에 관한 사항’* 다룹니다. 쉽게 말해, ‘이 집의 현재 주인이 누구인가’를 보여주는 가장 중요한 부분입니다.

체크포인트 1 (현재 소유자): ‘갑구’의 가장 마지막 부분(맨 아래)에 나오는 ‘소유자’의 이름과 주소, 주민등록번호 앞자리를 확인합니다. 이 사람이 내가 계약하려는 상대방(임대인)의 신분증과 일치해야 합니다.
- 만약 계약하러 나온 사람이 배우자나 가족 등 대리인이라면, 반드시 집주인의 ‘위임장(인감도장 날인)’과 ‘인감증명서(최근 3개월 이내 발급)’를 함께 확인해야 합니다.
체크포인트 2 (위험 신호): ‘갑구’에 ‘압류’, ‘가압류’, ‘가처분’, ‘경매개시결정’ 같은 무서운 단어가 있는지 확인합니다.
- 압류 / 가압류: 집주인이 빚을 못 갚아서 채권자가 이 집을 임의로 처분하지 못하게 법적으로 막아둔 상태입니다.
- 경매: 이미 집이 경매 절차에 들어갔다는 최악의 신호입니다.

만약 이런 단어가 하나라도 보인다면, 그 계약은 절대 진행해서는 안 됩니다. [등기부등본무료] 열람으로 수억 원의 피해를 막을 수 있는 가장 결정적인 부분입니다.

7. 을구(乙區): ‘빚’은 얼마나 있는가? (깡통전세 확인법)

‘을구’는 ‘소유권 이외의 권리’, 즉 대부분 ‘대출(빚)’이 얼마나 있는지를 보여줍니다.

체크포인트 1 (근저당권): ‘근저당권설정’이라는 항목이 있는지 확인합니다. 이것이 바로 집주인이 이 집을 담보로 은행 등에서 돈을 빌렸다는 뜻입니다.
체크포인트 2 (채권최고액): ‘근저당권설정’에 적힌 ‘채권최고액’을 확인합니다.
- ‘채권최고액’은 실제 빌린 돈(원금)이 아니라, 혹시 돈을 못 갚을 경우를 대비해 은행이 설정한 최대 한도입니다. 보통 원금의 120~130% 정도로 설정합니다. (예: 채권최고액 1억 2천만 원 → 실제 대출금 약 1억 원)

[깡통전세 확인 초간단 계산법] 부동산 계약에서 가장 중요한 안전 마지노선 계산입니다.

(근저당권 채권최고액) + (나의 전세 보증금) < (예상 매매가 * 70~80%)

예를 들어, 집주인의 은행 빚(채권최고액)이 1억 원이고, 내가 들어가려는 전세 보증금이 2억 원이라고 가정해 봅시다. 이 집의 현재 시세(매매가)가 4억 원이라면?

(1억 + 2억) = 3억 원. (4억 원의 70%) = 2억 8천만 원.

총 빚(3억)이 안전 마지노선(2억 8천)보다 높으므로, 이 집은 위험할 수 있습니다. (시세는 국토부 실거래가나 주변 부동산을 통해 꼭 확인해야 합니다.)

만약 ‘을구’가 아예 깨끗하다면(기재 사항이 없다면) 빚이 하나도 없는 가장 좋은 집입니다.

8. 계약 전 필수 체크리스트: 언제 확인해야 할까?

등기부등본은 ‘지금 이 순간’의 상태만 보여줍니다. 어제 확인했더라도 오늘 집주인이 대출을 받으면 ‘을구’ 내용이 달라질 수 있습니다. [등기부등본무료] 열람(700원)을 아끼지 말고, 중요한 순간마다 확인해야 합니다.

계약 전 (가계약금 넣기 전): 집을 보고 마음에 들었을 때, 1차로 확인합니다. (소유자, 압류, 빚 규모 파악)
계약 당일 (본 계약서 작성 직전): 2차로 확인합니다. 그 사이에 주인이 바뀌거나 대출이 생겼는지 최종 확인합니다.
잔금일 (이사 및 전입신고 당일): 가장 중요합니다. 잔금을 집주인에게 이체하기 직전에 마지막으로 확인해야 합니다. 계약 당일에는 깨끗했는데, 잔금일에 대출이 실행되는 ‘동시진행’ 사기도 있기 때문입니다.

부동산 계약에서는 ‘확인’이 가장 중요합니다. 이 3번의 확인이 여러분의 소중한 보증금을 지켜줍니다.

9. [등기부등본무료] 확인, 안전한 내 집 마련의 첫걸음

월세나 전세 계약이 처음이라 막막하고 두려울 수 있습니다. 하지만 ‘등기부등본’이라는 강력한 무기가 우리에게 있습니다. 700원의 열람 비용으로 수천만 원, 수억 원의 피해를 막을 수 있다면 이보다 더 확실한 투자는 없을 것입니다.

이 글에서 알려드린 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’ 확인법만 숙지하셔도 전세 사기의 90%는 예방할 수 있습니다. 공인중개사의 말만 믿지 말고, 내 보증금은 내가 지킨다는 생각으로 직접 확인하는 습관을 들이시길 바랍니다.

[등기부등본무료] 확인(열람)을 습관화하여, 여러분의 소중한 보증금을 스스로 지키고 안전한 주거 생활을 시작하시길 바랍니다.