전세주의사항 – 첫 전세 계약, 이것만은 꼭 확인하세요! (2025년 최신판)

1. 들어가며: 첫 전세, 두려움 반 설렘 반

인생에서 처음으로 ‘내 집’을 마련하는 기분으로 전셋집을 구하는 분들이 많습니다. 특히 처음 전세를 구하는 사회초년생이나 신혼부부에게 ‘전세 계약’은 매우 크고 중요한 이벤트입니다. 하지만 설렘도 잠시, 수억 원에 달하는 소중한 보증금을 지켜야 한다는 부담감과 최근 뉴스에서 심심찮게 들려오는 전세 사기 소식에 걱정이 앞서는 것도 사실입니다.

괜찮습니다. 전세 계약은 복잡해 보이지만, 핵심적인 [전세주의사항] 몇 가지만 명확히 알고 확인한다면 나의 소중한 자산을 안전하게 지킬 수 있습니다. 이 글은 생애 첫 전세 계약을 앞둔 분들을 위해, 계약 전부터 이사하는 날까지 반드시 확인해야 할 필수 [전세주의사항] 리스트를 총정리했습니다.

이 글을 끝까지 읽으신다면, 적어도 ‘몰라서’ 당하는 일은 없도록 든든한 지식을 갖추게 되실 겁니다.

2. 계약 전: 돌다리도 두드려라! (등기부등본 확인)

전세 계약의 시작과 끝은 ‘등기부등본(등기사항전부증명서)’ 확인입니다. 이는 해당 부동산의 ‘신분증’과도 같습니다. 등기부등본은 대한민국 법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나, 언제든 700원으로 발급 및 열람이 가능합니다. 계약 전, 중도금, 잔금 지급 직전마다 최소 3번 이상 확인하는 것이 좋습니다.

등기부등본에서는 다음 두 가지를 반드시 확인해야 합니다.

[갑구] (소유권에 관한 사항)
- 실제 집주인(소유자)이 누구인지 확인해야 합니다. 계약하러 나온 사람과 등기부등본 상의 소유자가 동일인인지 신분증을 통해 반드시 대조해야 합니다. (만약 대리인이 나왔다면, 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장이 필수입니다.)
- ‘가압류’, ‘가처분’, ‘경매’ 등의 글자가 보인다면, 그 집은 매우 위험한 매물이므로 즉시 계약을 중단해야 합니다.
[을구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항)
- 근저당권(융자, 즉 집주인의 대출)이 얼마나 설정되어 있는지 확인해야 합니다.
- 중요한 점은 (근저당 채권최고액 + 나의 전세보증금)이 주택 시세의 70%를 넘지 않는 것이 안전합니다. 만약 이 비율이 너무 높으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 나의 보증금을 전액 돌려받지 못할 수도 있습니다.
- 만약 ‘을구’가 아예 깨끗하다면 가장 좋습니다.

가장 기본적인 전세주의사항은 바로 이 등기부등본을 꼼꼼히 해석하는 것에서 시작합니다.

3. 계약 전: 숨겨진 위험! (집주인 세금 체납 확인)

등기부등본이 깨끗하다고 안심하기엔 이릅니다. 만약 집주인이 세금을 체납했다면, 이 ‘세금’은 집이 경매로 넘어갈 경우 나의 전세보증금보다 먼저 변제 대상이 됩니다. (이를 ‘조세채권 우선 원칙’이라 합니다.)

과거에는 임대인의 동의 없이는 세금 체납 여부를 알기 어려웠지만, 다행히 법이 개정되어 이제는 임대차 계약 전이라도 임대인의 동의를 받아 세무서에서 ‘미납국세열람’을 신청하거나, 계약 시 ‘납세증명서(국세, 지방세)’를 요구할 수 있습니다.

확인 서류: 임대인의 국세 납세증명서, 지방세 납세증명서
요구 시점: 계약서 작성 시 (특약으로 ‘잔금일 전까지 확인’을 넣는 것도 방법입니다.)

전세 사기를 피하기 위한 핵심 [전세주의사항] 중 하나로, 집주인이 세금 납부 증명을 거부한다면 그 계약은 다시 한번 생각해보는 것이 현명합니다. 소중한 보증금을 지키기 위한 정당한 요구임을 잊지 마세요.

4. 계약 시: 내 보증금을 지키는 방패 (특약사항)

계약서는 법적 효력을 갖는 가장 중요한 문서입니다. 공인중개사가 표준 계약서를 제공하지만, 나의 상황에 맞는 ‘특약사항’을 꼼꼼하게 추가하는 것이 중요합니다. 특약은 법의 테두리 안에서 임대인과 임차인의 특별한 약속을 정하는 것입니다.

첫 전세 계약자를 위해 꼭 필요한 [전세주의사항] 관련 특약 몇 가지를 추천합니다.

“임대인은 임차인의 전세보증금 대출(예: HUG, HF 등) 실행에 적극 협조한다. 만약 임대인의 귀책사유 또는 해당 주택의 하자(권리침해 등)로 대출이 부결될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임차인에게 계약금을 즉시 반환한다.”
- (대출을 받아야 한다면 필수적인 조항입니다.)
“임대인은 잔금 지급일 익일(다음 날)까지 현 등기부등본 상 권리 상태(근저당 설정 없음 등)를 그대로 유지하며, 어떠한 추가 권리(근저당, 가압류 등)도 설정하지 않는다.”
- (잔금 치르고 전입신고/확정일자 효력이 발생하기 전(익일 0시)까지 집주인이 대출을 받는 것을 막는, 가장 중요한 전세주의사항 특약입니다.)
“임차인이 전세보증보험(HUG, SGI 등) 가입을 요청할 경우, 임대인은 이에 적극 동의하고 협조한다.”
- (보증보험은 전세 사기에 대비하는 가장 강력한 수단입니다. 임대인의 협조가 필수적이므로 이 조항은 꼭 넣는 것이 좋습니다.)
“기본 수리(보일러, 누수, 수도 등) 및 중대 하자는 임대인이 부담하며, 사소한 소모품(형광등 등)은 임차인이 부담한다.”
- (추후 발생할 수리 분쟁을 막아줍니다.)

특약은 구두 약속이 아닌, 반드시 계약서에 ‘활자’로 명시되어야 효력이 있습니다.

5. 계약 후: 법적 보호막 완성하기 (확정일자 및 전입신고)

축하합니다! 드디어 계약을 마치고 잔금을 치렀습니다. 하지만 아직 마지막 전세주의사항 단계가 남았습니다. 바로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보하는 것입니다.

대항력: 내가 이 집에 대한 정당한 임차인임을 주장할 수 있는 힘.
우선변제권: 만약 집이 경매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리.

이 두 가지 강력한 법적 보호막을 얻는 방법은 간단합니다.

전입신고 (이사 당일 즉시)
- 가까운 주민센터(행정복지센터) 방문 또는 ‘정부24’ 온라인 신청.
- 효력 발생 시점: 신고 당일이 아닌, 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. (그래서 잔금일 다음 날까지 집주인이 권리 변동을 하면 안 된다고 특약을 걸었던 것입니다.)
확정일자 (이사 당일 즉시)
- 주민센터 방문 또는 ‘인터넷등기소’ 온라인 신청.
- 전세계약서 원본에 ‘이날 이 계약이 존재했음’을 법적으로 인증받는 도장입니다.
- (전입신고 + 확정일자 + 실제 거주) 이 3가지가 모두 충족되어야 ‘우선변제권’이 생깁니다.

잔금을 치른 당일, 이사하느라 정신이 없더라도 주민센터 방문(혹은 온라인 신청)은 그 어떤 일보다 최우선으로 처리해야 하는 마지막 전세주의사항입니다.

6. 마치며: 꼼꼼함이 당신의 보증금을 지킵니다

첫 전세 계약, 알아볼 것도 많고 확인할 것도 많아 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만 오늘 함께 알아본 전세주의사항 리스트(등기부등본 확인, 세금 체납 확인, 특약사항 작성, 확정일자/전입신고)만 꼼꼼하게 챙긴다면, 전세 사기의 위험에서 99% 벗어날 수 있습니다.

‘이 정도까지 해야 하나?’, ‘집주인이 싫어하지 않을까?’라고 망설이지 마세요.

부동산 계약에서 ‘꼼꼼함’은 유난이 아니라 ‘필수’입니다. 여러분의 소중한 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다. 이 글이 여러분의 안전하고 행복한 첫 전세살이를 시작하는 데 든든한 가이드가 되길 바랍니다.