[전세주의사항] 2025년 최신판: 전세사기 피하기, 아는만큼 지킨다!

1. 들어가며: 전세, 아는 만큼 지킨다

‘전세’ 제도는 목돈을 맡기고 주거를 해결하는 한국 고유의 방식이지만, 최근 몇 년간 ‘전세사기’라는 그림자가 짙게 드리웠습니다. 소중한 전세보증금을 안전하게 지키기 위해 전세주의사항을 꼼꼼히 확인하는 것은 이제 선택이 아닌 필수가 되었습니다.

특히 사회초년생이나 신혼부부 등 전세 계약 경험이 적은 분들을 대상으로 하는 사기가 증가하고 있어, 계약 과정 전반에 걸친 세심한 주의가 요구됩니다. 이 글에서는 2026년 최신 정보를 기준으로, 전세를 구하는 분들이 반드시 알아야 할 전세주의사항을 계약 단계별로 나누어 상세히 설명합니다. 이 가이드가 여러분의 안전한 보금자리를 찾는 데 든든한 나침반이 되기를 바랍니다.

2. 전세계약 전 필수 체크리스트

마음에 드는 집을 찾았다면, 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 할 전세주의사항들이 있습니다. 이 단계에서의 확인 작업이 여러분의 보증금 수억 원을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

2.1. 등기부등본: 집주인의 재정 상태 확인

전세주의사항의 첫걸음이자 가장 중요한 서류는 단연 ‘등기부등본(등기사항전부증명서)’입니다. 등기부등본은 사람의 주민등록등본처럼 해당 부동산의 ‘이력서’와 같습니다. **[대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)]**에서 누구나 700원으로 열람할 수 있습니다.

표제부: 주소, 면적 등 부동산의 기본 정보가 내가 계약하려는 집과 일치하는지 확인합니다.
갑구 (소유권): 현재 계약을 진행하는 사람(임대인)이 실제 소유주가 맞는지 신분증과 대조하여 확인해야 합니다. 만약 ‘신탁’ 등기가 되어 있다면, 소유주는 신탁회사이므로 임대인이 아닌 신탁회사의 동의가 반드시 필요합니다. 가압류, 가처분, 경매개시결정 등 소유권을 제한하는 사항이 있다면 위험 신호이므로 계약을 피해야 합니다.
을구 (소유권 외 권리): 집에 빚이 얼마나 있는지(근저당권) 확인하는 가장 중요한 부분입니다.[핵심 전세주의사항] 안전한 계약의 기준은 (선순위 근저당권 채권최고액 + 나의 전세보증금)이 매매 시세의 70%를 넘지 않는 것입니다. 이 비율이 70%를 초과하면, 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 전액 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’의 위험이 매우 큽니다.

2.2. 건축물대장: 불법 건축물은 피하세요

등기부등본이 ‘권리’에 대한 서류라면, ‘건축물대장’은 ‘건물의 실제 현황’을 보여주는 서류입니다. [정부24]에서 무료로 열람 및 발급이 가능합니다.

주요 확인 사항: 계약하려는 집의 주소, 면적, 용도가 등기부등본과 일치하는지 확인합니다. 특히 오피스텔이나 다가구주택의 경우, 용도가 ‘주거용’이 아닌 ‘근린생활시설(상가)’로 되어 있다면 전세자금 대출이나 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
불법 건축물 여부: 건축물대장 상단에 노란색으로 **[위반건축물]**이라고 표시되어 있다면, 해당 건물은 불법 증축(예: 쪼개기)이나 용도 변경 등 위반 사항이 있는 것입니다.[경고] 위반건축물은 전세자금 대출 및 전세보증보험 가입이 거의 불가능하며, 이행강제금 부과 등 법적 문제에 휘말릴 수 있습니다. 이는 매우 심각한 전세주의사항입니다.

2.3. 시세 및 주변 환경 확인

‘깡통전세’를 피하기 위한 핵심 전세주의사항은 정확한 시세 파악입니다. 중개사가 제시하는 가격만 믿지 말고, 직접 확인해야 합니다.

시세 확인: [국토교통부 실거래가 공개시스템]이나 네이버 부동산, 호갱노노 등 앱을 통해 해당 건물의 최근 매매가와 전세가를 교차 검증합니다. 신축 빌라나 오피스텔은 시세가 불투명하여 사기 표적이 되기 쉬우므로, 주변 유사 연식/평형의 매물과 꼼꼼히 비교해야 합니다.
임대인 정보: 최근에는 임대인의 세금 체납 여부도 중요한 전세주의사항이 되었습니다. 계약 전 임대인의 동의를 얻어 미납국세열람을 신청하거나, HUG 안심전세 App 등을 통해 ‘악성 임대인’ 명단에 없는지 확인하는 것도 좋습니다.

이 동영상은 정부24 사이트를 통해 건축물대장을 발급받는 방법을 안내하고 있어, 전세 계약 전 서류를 직접 확인하는 데 도움이 될 수 있습니다.

3. 계약 시점: 특약이 보증금을 지킨다

서류 확인이 끝났다면, 이제는 계약서를 작성할 차례입니다. 이 단계에서는 ‘누구와’ 계약하고, ‘어떤 내용’을 명시하는지가 핵심 전세주의사항입니다.

계약 당사자 확인: 계약은 반드시 등기부등본 상의 ‘소유주(임대인)’와 직접 진행하는 것이 원칙입니다. 임대인의 신분증을 등기부등본, 건축물대장과 다시 한번 대조하세요.
- 대리인 계약 시: 만약 임대인이 아닌 대리인(배우자, 공인중개사, 관리인 등)이 나왔다면, 임대인 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인해야 합니다. 위임장에는 계약에 관한 모든 권한을 위임한다는 내용이 명확히 기재되어 있어야 합니다.
보증금 입금: 보증금은 반드시 임대인(소유주) 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다. 대리인이나 제3자의 계좌로 입금할 경우, 법적 분쟁 시 보증금을 보호받기 어려워집니다.
특약사항: 가장 강력한 방어막: 계약서의 ‘특약사항’은 법적으로 매우 강력한 효력을 지닙니다. 여러분의 보증금을 지키기 위해 아래 내용은 꼭 포함시키세요.[필수 특약 전세주의사항]
1. “임대인은 임차인의 전세보증금반환보증보험 가입에 동의하며, 관련 절차에 적극 협조한다.” (만약 임대인이 이를 거부한다면, 보증보험 가입이 불가능한 위험 매물일 수 있습니다.)
2. “임대인은 임차인의 잔금 지급 및 전입신고 효력 발생일(이사 다음 날 0시)까지 현재 등기부등본의 권리관계를(근저당권 등) 그대로 유지하며, 추가 대출이나 담보 설정을 하지 않는다.” (이는 이사 당일 임대인이 대출을 받아 임차인이 후순위로 밀려나는 최악의 사기를 막는 핵심 조항입니다.)
3. “보일러, 수도, 누수 등 주택의 주요 설비 하자는 임대인이 즉시 수리하는 것을 원칙으로 한다.” (기본적인 수리 범위 명확화)

4. 잔금 및 이사 후: 대항력 확보하기

계약을 무사히 마쳤다면, 마지막 전세주의사항은 ‘법적 보호 장치’를 완성하는 것입니다. 잔금을 치르고 이사하는 당일, 단 하루도 미루지 말고 즉시 처리해야 합니다.

이사 당일 필수 3종 세트:
1. 잔금 납부: 임대인 계좌로 잔금을 송금하고 영수증을 받습니다.
2. 전입신고 (주민센터 또는 정부24): 이사한 주소지의 관할 주민센터를 방문하거나 [정부24]를 통해 온라인으로 ‘전입신고’를 합니다. 전입신고가 완료되면 ‘대항력’이 발생합니다.
3. 확정일자 (주민센터 또는 인터넷등기소): 전세계약서 원본을 가지고 주민센터나 [대법원 인터넷등기소]에서 ‘확정일자’를 받습니다.

정부24 바로가기 대법원 인터넷등기소 바로가기

대항력과 우선변제권의 완성:[핵심 전세주의사항]‘전입신고 + 확정일자 + 실제 거주(점유)’ 이 세 가지 요건을 모두 갖추면, 임차인은 ‘우선변제권’을 취득합니다. 이는 집이 경매에 넘어가더라도 다른 후순위 채권자보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있는 강력한 법적 권리입니다.
- 주의: 대항력의 효력은 전입신고를 마친 ‘다음 날 0시‘부터 발생합니다. 이사 당일 바로 신고해야 하는 이유입니다.
최종 방어막: 전세보증보험 가입: 대항력과 우선변제권을 확보했더라도, 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황(깡통전세, 경매)이 발생하면 직접 경매를 신청하고 배당받는 복잡한 과정을 거쳐야 합니다. 이를 대비한 가장 확실한 안전장치가 ‘전세보증금반환보증보험’입니다. 이사 및 전입신고 완료 후, [HUG 주택도시보증공사(onestop.khug.or.kr)]나 [SGI 서울보증(www.sgic.co.kr)] 등을 통해 반드시 가입하여 내 보증금을 법적으로 완벽하게 보호하세요.

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5. 결론: 꼼꼼함이 최선의 방패

전세 계약 과정은 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만 조금 유난스럽다고 느껴질 만큼 꼼꼼하게 전세주의사항을 확인하는 태도가, 여러분의 수억 원에 달하는 소중한 자산을 지키는 최선의 방패입니다.

이 글에서 강조한 등기부등본 확인, 근저당 및 시세 파악, 계약서 특약 명시, 그리고 이사 당일 전입신고와 확정일자는 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 마지막으로 전세보증보험 가입까지 완료하여, 안전하고 편안한 주거 생활을 누리시길 바랍니다.