처음 독립해서 월세나 전세 집을 구하는 일은 설레지만, 동시에 큰 걱정을 안겨줍니다. 특히 ‘전세 사기’, ‘깡통 전세’ 같은 무서운 단어들 속에서 내 소중한 보증금을 어떻게 지킬 수 있을지 막막하기만 합니다.
이사를 준비하며 등기부등본을 처음 열어봤을 때, 우리를 가장 긴장하게 만드는 단어가 있습니다. 바로 근저당권입니다. 이 단어 하나가 여러분의 보증금 전액을 좌우할 수 있는 강력한 힘을 가졌기 때문입니다.
오늘 이 글에서는 생애 첫 계약을 준비하는 사회초년생과 신혼부부를 위해, 이것이 무엇인지, 왜 위험한지, 그리고 어떻게 대처해야 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있는지 쉽고 확실하게 알려드립니다.
1. 도대체 근저당권이란 무엇일까요?
가장 쉽게 말해, ‘집주인이 이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다’는 공식적인 표시입니다.
그런데 우리가 흔히 아는 ‘저당권’과는 조금 다릅니다.
- 저당권: 1억 원을 빌리면, 등기부등본에 ‘빌린 돈 1억 원’이라고 정확히 기재됩니다. 돈을 갚으면 사라집니다.
- 근저당권: ‘앞으로 거래하면서 이 한도 내에서 자유롭게 빌리고 갚자’고 약속하는 ‘마이너스 통장’ 개념과 비슷합니다.
은행은 보통 집주인이 실제로 빌린 돈(원금)의 120~130% 정도를 ‘채권최고액’으로 설정합니다. 예를 들어 실제 대출금은 1억 원이어도, 등기부등본에는 채권최고액 1억 2천만 원(120%)이 기록될 수 있습니다. 이는 혹시 모를 연체 이자나 부대 비용까지 확보하려는 은행의 안전장치입니다.
2. 왜 보증금에 위협이 되나요?
진짜 무서운 이유는 ‘우선변제권’, 즉 돈을 돌려받는 순서 때문입니다.
만약 집주인의 재정 상태가 나빠져 집이 경매로 넘어가게 될 경우, 이 집을 판 돈(낙찰금)으로 여러 채권자가 돈을 나눠 갖게 됩니다. 이때, 근저당권을 설정한 은행과 세입자(임차인) 중 누가 먼저 돈을 받을까요?
정답은 ‘등기부등본에 먼저 기록된 순서’입니다.
여러분이 전입신고를 하고 확정일자를 받는 날(대항력 발생)보다 은행의 설정일이 단 하루라도 빠르면, 은행이 ‘선순위’가 됩니다. 이 경우 경매 낙찰금에서 은행이 자신의 채권최고액 전액을 먼저 가져가고, 남은 돈이 있을 때만 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
만약 ‘선순위 근저당권 채권최고액 + 내 보증금’의 합이 집값(시세)과 비슷하거나 더 높다면? 집이 시세보다 싸게 경매에서 낙찰될 경우, 여러분은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수도 있습니다.
3. 등기부등본에서 확인하는 법
해당 정보는 ‘등기부등본(등기사항전부증명서)’에서 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 700원이면 발급받거나 열람할 수 있습니다.
등기부등본은 크게 3부분으로 나뉩니다.
- 표제부: 건물의 주소, 면적 등 기본 정보
- 갑구(甲區): 소유권에 관한 사항 (누가 주인인지, 가압류 등이 있는지)
- 을구(乙區): 소유권 이외의 권리 (바로 이곳에 근저당권, 전세권 등이 기록됨)
여러분이 집중해서 봐야 할 곳은 **’을구(乙區)’**입니다.
- ‘을구’가 깨끗하다면: 그 집에 대출(담보)이 없다는 뜻으로, 가장 좋습니다.
- ‘을구’에 내용이 있다면: ‘순위번호’를 확인하고 ‘권리자 및 기타사항’ 란에 근저당권 설정 내역이 있는지, ‘채권최고액’이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다.
(이어서 씁니다.)
4. 근저당권이 설정된 집, 대처 방법은?
등기부등본 ‘을구’에서 내용을 확인했다면, 이제 계산기를 두드려볼 차례입니다. 이 계약이 안전한지 판단하는 핵심 기준은 간단합니다.
[집 시세] – (선순위 근저당권 채권최고액 + 다른 세입자들의 보증금) > [내 보증금]
이 공식이 성립해야 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다.
- 시세 확인은 필수: 가장 중요한 것은 이 집의 ‘진짜’ 가치(시세)입니다. 부동산 앱의 시세나 주변 부동산 중개소 3곳 이상에 문의하여 실제 거래 가능한 가격을 보수적으로 파악해야 합니다.
- 안전 마진 계산: 집이 경매에 넘어가면 보통 시세의 70~80% 선에서 낙찰됩니다. 따라서 (선순위 근저당권 채권최고액 + 내 보증금)의 합이 최소한 시세의 70%를 넘지 않는 것이 안전합니다.
- ‘선순위’가 핵심: 만약 이미 설정된(선순위) 집에 들어간다면, 여러분의 보증금은 후순위로 밀려납니다. 이 경우가 가장 위험합니다.
- 계약서 특약 활용: 집주인이 “잔금 치르는 날 대출금 갚고 근저당권 말소할게요”라고 말하는 경우가 많습니다. 이는 매우 위험한 약속일 수 있습니다.
- 만약 이 조건을 받아들여야 한다면, 반드시 계약서 특약사항에 “임대인은 임차인의 잔금 지급일(O월 O일) 당일까지 선순위 근저당권(접수번호 제XXXX호)을 상환하고 즉시 말소 등기 절차를 이행한다. 위반 시 본 임대차 계약은 즉시 해제되며, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다.”와 같이 구체적으로 명시해야 합니다.
- 이때 ‘상환’과 ‘말소‘는 다릅니다. 돈만 갚는 것이 아니라, 등기부등본에서 기록 자체를 삭제하는 ‘말소 등기’까지 완료되어야 합니다.
5. 근저당권 말소와 안전한 계약 마무리
특약에 따라 집주인이 말소하기로 했다면, 마지막까지 긴장을 늦춰선 안 됩니다.
- 잔금일(이사일) 당일 재확인: 잔금을 치르기 직전, 대법원 인터넷등기소에 접속해 등기부등본을 다시 열람해야 합니다. 집주인이 대출금을 상환했다는 영수증만 믿어서는 안 됩니다. 등기부등본 ‘을구’의 근저당권 항목에 ‘말소’를 뜻하는 붉은색 줄(주말)이 그어져 있는지 반드시 확인하세요.
- 말소 확인 후 잔금 이체: 깨끗해진 등기부등본을 확인한 뒤에야 비로소 집주인에게 잔금을 이체해야 합니다. 이것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
- 전입신고와 확정일자는 즉시: 잔금을 치르고 이사를 마쳤다면, 즉시 관할 주민센터(행정복지센터)를 방문하거나 인터넷(정부24)을 통해 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 받아야 합니다.
- 이 두 가지를 마쳐야 여러분의 보증금이 법적 보호(대항력 및 우선변제권)를 받을 수 있습니다.
- 특히 말소된 당일 효력을 발생시켜야, 혹시 모를 집주인의 추가 대출(새로운 근저당권 설정)로부터 여러분의 보증금을 ‘선순위’로 지킬 수 있습니다.
소중한 우리집, 알아야 지킨다
처음 집을 구하는 설렘 속에서 복잡한 법률 용어는 어렵게만 느껴질 수 있습니다. 하지만 이에 대한 확인은 선택이 아닌 필수입니다. 등기부등본을 꼼꼼히 살피고, 위험 요소를 정확히 계산하며, 말소 조건을 특약으로 명확히 하는 것만이 수천만 원, 수억 원에 달하는 여러분의 소중한 보증금을 지키는 유일한 길입니다. 조금의 번거로움이 미래의 큰 불행을 막아준다는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다.
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